近日有媒體報道，國家有關部門正在商議調(diào)整二手房交易營業(yè)稅，并在各大城市和機構之間展開調(diào)研，其中免征期限有望從五年調(diào)整至兩年。廣州業(yè)內(nèi)人士分析，一旦調(diào)整，將使一部分二手買家的交易成本下降，有效促進市場流轉，短期內(nèi)不排除成交量有所增長。

傳二手交易營業(yè)稅免征年限或調(diào)整至兩年

《中國證券報》日前報道稱，針對完善二手房交易營業(yè)稅有關政策，有關部門正在各大城市和機構之間展開調(diào)研，聽取各方意見并評估該稅種的價值，在充分論證的基礎上，未來有可能對其進行調(diào)整。據(jù)知情人士透露，其中調(diào)整的方向就是將營業(yè)稅免征期限從五年調(diào)整至兩年。

實際上在半個月前，廣州就有業(yè)內(nèi)人士在微博上透露了這一消息，消息指出，“11月將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅，原滿五年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿兩年的即可免征。”目前暫時未有城市有確切執(zhí)行的消息。

按照現(xiàn)有的二手房交易營業(yè)稅政策，對于購買滿五年的普通住房，不征收營業(yè)稅。對于購買不足五年的普通住房，按照全額5.6%征收營業(yè)稅；如果是超五年非普通住房按照出售價與購入價差額的5.6%征收營業(yè)稅，對于不足五年的非普通類住宅，按照全額5.6%征收營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士透露，普通與非普通類住房理論上仍以建筑面積144平方米為界，而年限則通常以房產(chǎn)證時間為準，業(yè)內(nèi)人士透露，在涉及到差額計稅時，也可以發(fā)票時間為準。

營業(yè)稅調(diào)整或有可能

龍斌指出，今年全國一線城市以及重點二線城市的二手房市場都相當?shù)兔裕诖饲闆r下，通過調(diào)整營業(yè)稅來降低交易成本，從而刺激市場的做法是有可能的。

他指出，如果將五年免征營業(yè)稅的期限調(diào)整至兩年，可以說是一種慣例的調(diào)法。二手房交易從2005年開始出臺營業(yè)稅時，規(guī)定的免征年限就是兩年，在經(jīng)歷了2009年、2010年的高潮后，2011年初將兩年的免征期限提升為五年。目前，市場的高燒已經(jīng)得到了有效控制，政策回調(diào)至以前的征收標準在情理之中。

周峰也認為營業(yè)稅調(diào)整的可能性應該會有，但不一定在今年放松。前幾個月二線或三線城市放松限購，對當?shù)氐氖袌鲇卸啻蟮拇龠M，還有一段觀察期。如果對市場沒有促進，才會對稅費進行有效調(diào)整。

購房成本將大大降低短期成交或翻倍

龍斌表示，如果營業(yè)稅調(diào)整，最大的影響在于降低了買家的購房成本，這有利于促進市場交投活躍度。

目前二手房交易的掛牌價通常是賣家實收的數(shù)據(jù)，名義上營業(yè)稅是針對賣家征收，但是在交易過程中，大部分仍然需要買家支付。因此，在營業(yè)稅降低后，賣家抬高售價的可能性比較低。

同時，他還表示，只有在二手房需求量上漲達到供不應求的狀況時，價格上漲的壓力才會比較大。但由于二手房市場深受一手房市場的影響，如果一手房市場不活躍，二手房的活躍度也難以明顯上升。

周峰表示，如果將免征營業(yè)稅的年限從五年調(diào)整至兩年，對市場的影響非常大。“今年前三季度，經(jīng)過滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，不足五年的比例是61.4%，其中2-5年之間的占比為56%.”

以成交價100萬元證未滿五年的房產(chǎn)來算，按照現(xiàn)有的全額5.6%的征收標準，也得支付5.6萬元。如果年限下調(diào)，將大大降低很一大部分人的購房成本。周峰指出，如果調(diào)整，不排除短期內(nèi)市場成交量將暴增一倍，在成交量放大之后第三個月起，價格也會隨之上升。

■數(shù)據(jù)

今年前三季度二手房交易慘過2008年

近兩年來，受政策影響，二手房市場有較大波動。如去年“國五條”提及的20%個稅，就對市場帶來了強烈的沖擊，短短一個月時間，成交量暴漲，由于細則未落實，市場最終回歸平穩(wěn)。但是從去年11月“穗六條”開始到今年，持續(xù)從緊的信貸和限購政策，令二手房市場的交投跌入低谷。

據(jù)滿堂紅監(jiān)控廣州市國土房管局數(shù)據(jù)，今年前三季度廣州十區(qū)登記交易的二手住宅面積僅為303.7萬平方米，登記宗數(shù)為37809宗，平均每季度的成交面積僅為101萬平方米，成交宗數(shù)為12603宗。而在近十年房地產(chǎn)市場最為蕭條的2008年，廣州十區(qū)二手登記面積為452萬平方米，登記宗數(shù)為53581宗，平均每季度的成交量分別為113萬平方米，13395宗。“慘過2008年，今年的市場肯定是歷史最差。”滿堂紅市場研究戰(zhàn)略部高級經(jīng)理周峰如是表示。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，廣州二手房網(wǎng)簽量普遍在四五千套的水平徘徊，整體比去年同期銳減了近五成，僅今年1月和4月份的登記套數(shù)超過了6000套，7月份的網(wǎng)簽量和網(wǎng)簽價都創(chuàng)下了年度新低。

中介機構分析，今年二手房交投慘淡主要受到樓價高企、政策收緊的影響，買家置業(yè)門檻較往年提高了不少。據(jù)合富置業(yè)提供的一項調(diào)查結果顯示，“三年社保”政策主要對部分社保不足三年的外地戶籍產(chǎn)生了較大影響，尤其是專業(yè)市場商戶、小企業(yè)主等。三季度外地戶籍買家的占比由原來的62.8%，降低至約57%.

信貸新政落地，房地產(chǎn)市場特別是改善型市場迎來了福音。據(jù)合富置業(yè)最新數(shù)據(jù)顯示，10月1日-21日廣州累計錄得的改善型購房個案數(shù)量比9月同期上升27.6%，占整體二手市場多達36%的成交份額。其中150萬-300萬元中高端物業(yè)較9月同期上升了一成多，成交比例進一步上升到39%.

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析稱，市場氛圍的改善主要表現(xiàn)在買賣雙方的心態(tài)有所好轉，基本面沒有得到本質(zhì)的改善。周峰也表示，今年二手市場是史上最差的局面恐怕難以扭轉。